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关于当前新形势下区域整体开发的几点认知与思考

 
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概  况:

  当前,以“经济速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”为主要表现形式的经济新常态对区域的开发建设正在产生重大影响,我国的区域开发建设也正由过去重城轻乡,向新型城镇化、城乡一体发展模式转变,正由过去粗放发展、快速扩张模式向强调高质量、高效益的精明增长模式转变,正从过去房地产驱动为主的土地扩张模式向强调产业及创新驱动模式转变。同时,近年我国各类新城、新区建设遍地开花以及新常态下企业投资意愿放缓,使招商引资面临“狼多肉少”和同质化恶性竞争日趋激烈,加之现行财政及货币政策、金融监管风暴、政府融资平台受限、PPP项目从紧等区域开发融资环境、融资成本持续恶化,给区域的整体开发建设带来了诸多挑战及不确定性因素。

  在上述新形势下,和君咨询认为,“十三五”时期区域转型升级、创新发展的关键点及未来趋势主要体现在如下十个方面:

  1、建立竞争思维:新常态下,产业投资意愿下降与“狼多肉少”的客观现实,要求区域开发主体建立起招商导向的竞争性思维模式,才能增强区域成长动力与竞争优势,才能提升区域发展速度与发展质量。

  2、概念规划先行:新形势下,基于发展本质规律与行业特点趋势的区域发展战略与系统规划先行,是实现区域投资、开发建设、产业发展、品牌营销与招商引资一体化、均衡化,推动区域开发建设早日步入良性循环态势所必须。

  3、升级发展模式:新环境下,持续致力于区域软硬环境、产业要素、产业生态、产业集群的建设、发展与升级,是推动区域从资源政策驱动向品牌竞争力驱动升级,增强区域吸引力、产业积聚力、招商竞争力与商业价值力的必经之路。

  4、打造产业集群:从商业生态竞空间视角出发,明确产业定位、集聚产业要素、精准产业招商、构建产业生态、推动产研互动、强化产业扶持是加速产业集群集聚,增强区域核心竞争优势,促进土地价值增长所必须的6大关键环节与战略举措。

  5、促进聚合集约:设计并实施科学合理的产业布局、功能布局以及产品业态布局、产品形态结构等的规划方案,形成业态聚合、功能聚合和资源聚合,是促进区域提高协同效率、实现集约发展、迸发聚集效应、提升资源价值所必须。

  6、强化品牌优势:第一的区域形象定位,鲜明的价值特点传递、成功的区域品牌建设、系统的营销规划实施、有效的渠道策略创新、持续的招商机制创新以及组织能力发育,是提高区域竞争位势、支撑招商目标达成,促进区域价值提升所必须。

  7、创新开发模式:统筹谋划并实施区域的开发建设模式创新、招商引资模式创新、融资策略模式创新、管理体制创新,是凝聚各方资源、提高开发效率、加速区域发展,实现开发主体利益最大化所必须。

  8、夯实产业服务:基于区域经济的特点与主导产业特征,借助移动互联,加速产业服务体系、资源共享平台、共享经济生态、创新孵化系统以及智慧园区品牌的构建与升级,是实现区域转型升级与健康持续发展所必须。

  9、加快角色转变:通过角色定位的转变、竞争优势的转变、商业模式的转变,实现运营商的角色转变与系统升级,是保障区域有序开发、成功招商、高效运营与实现理想财务收益的基础。

  10、坚持义利双行:区域战略发展及系统规划必须契合国家战略、区域战略与产业战略,必须统筹经济效益、社会效益与品牌效益,必须促进上下共识达成与内外合力形成,才能顺势而为、快速发展,才能借风使力、优先发展。

  基于上述产业转型升级、创新发展的关键点及未来趋势,区域的战略发展及系统规划应遵循如下趋势:

  1、开发主体市场化:区域开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。随着国家对地方政府资金、土地使用约束的增强,政府在区域开发中的地位正在逐渐弱化,企业则扮演着越来越重要的角色。

  2、产业定位精准化:随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈,区域产业定位只有更加精准化,才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。

  3、要素配置软性化:与以往企业主要关注土地价格、税收和财政补贴不同,现在对劳动力、知识与技术、政府服务、社会服务等软性要素的配置更加看重。

  4、产业发展生态化:区域主导产业形态向生态化方向演进,一方面各类产业主体能够紧密关联,有机融合,另一方面区域运营主体本身也深度介入企业发展中。

  5、基础配套社区化:区域开发要从基本生活需求、安全需求、文化教育需求、休闲娱乐需求、社交需求等各个层面满足入区企业及员工的多重需要。

  6、区域服务中介化:目前的企业经营需要科技、金融、人才、财税、法律、管理咨询等各类专业化服务,这些服务仅仅依靠区域开发运营公司是不可能实现的,必须依靠专业化中介机构。

  7、招商体系专业化:要从传统的“全员招商”、“三同招商”向专业化组织、专业化人员、专业化渠道转变。

  8、盈利模式多样化:由传统的“物业租售模式”向“服务模式”、“投资共生模式”转变。

  9、融资渠道结构化:融资由“自有资金、银行贷款、销售回款”的传统方式向股权融资、信托、资产证券化等结构化融资方向转变。

  10、区域竞争平台化:各区域间的竞争,将不再是单纯的“区位、交通”等要素间的比拼,而是平台间品牌、资源、商业模式与产业生态的竞争。

  11、投资参与跨界化:产业领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商,制造业、互联网、投资等行业的企业纷纷涌入,参与跨界打劫。

  12、产业园区虚拟化:以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行了深度的改造,区域内的各类产业园区的开发建设亦改变一贯重资产的特点,将会出现越来越多的虚拟化产业园区。

  从产业发展规律和优秀企业成功经验来看,区域开发建设企业在未来的转型升级、创新发展过程中需要遵循以下规律与趋势:

  1、一体两翼、三元互生:区域开发建设企业将从传统的招商引资和土地提供者角色,向区域资源运营者和综合服务集成商转型。为此,公司需要加速产业升级,并逐步构建起一体两翼、三元互生的总体事业架构与投资组合、产业组合。其中,开发建设为区域发展提供硬件条件保障区域实现稳定发展;综合服务为区域发展提供软性环境推动区域实现持续发展;金融投资为区域发展提供资金支持,促进区域实现快速发展

  2、产业为本、金融为器:未来的区域开发建设企业需要走产融结合发展道路,借助自身的金融业务体系与上市公司平台,构建起资源-资产-资本-资金的循环放大框架与生态,才能有效吸纳发展所需的外部金融资源,降低市场交易费用,实现产业资本的快速流动与区域资源资产价值的持续增长。

  3、结构为势、动态平衡:区域开发建设企业在未来需要依据区域、企业和产业在各个发展阶段的不同诉求,通过顶层设计和产业延伸、重组整合,使其投资组合、产业组合以及轻重资产配置与其发展阶段、商业模式、业务策略以及管控架构等,达成在结构和时间上的科学动态平衡。

  5、区域为根资源为基:区域空间土地有限导致企业持续发展受限,区域开发建设企业既需要依托自身的平台优势,积极积聚、整合、利用区域优势资源,快速做大体量规模、持续提升综合实力与发展动力;更需要在条件成熟时,依托过往经验及既有实力,通过市场化方式开展周边区域的综合开发运营业务,以拓展新的发展空间并促进多区联动。

  6、顺势而为义利双行:区域开发建设企业在未来发展过程中,既要遵循企业发展规律与产业发展趋势,立足长远的构筑出市场化导向的事业结构与发展模式;又要顺应宏观大势和区域发展大势,使自身战略与区域规划、对公司的定位接轨并契合,才能抓住区域发展良机并借风使力的通过市场化运营,增强企业成长动力;更要在统筹企业诉求和政府诉求,追求企业经济效益最大化与社会效益最大化相统一的基础上,科学规划未来的整体战略和产业发展脉络,才能真正引导和协助政府做出有利于公司发展的决策,从而获得更有利的外部支持,优先获取资源做大做强。

  (作者:和君集团-北京琨翰咨询有限公司  郭斌)

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